房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么？

1. 房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么？

第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由

2. 房地产项目可行性报告如何写

北京某项目可行性研究报告(2009年)内容介绍
主要技术指标请参见缩略图。
项目位置：
本项目位于首都城市核心区，，绝对的精品高档物业。项目定位尊贵尊富集于一体，新一代贵族的理想置业选择。
相较西长安街、东二环、东三环传统显赫区域，本项目的价值形象定位可实现差异化竞争优势。目标客户，不再局限于地缘性的目标可群——朝阳区和国贸、朝外、东二环商圈的人群；购买动机也不再局限于方便工作需要和投资需要的人群。

目 录
第一部分：项目概况 
一、项目背景 
二、宗地位置 
三、宗地现状 
四、项目周边配套 
五、大市政配套 
六、规划控制要点 
第二部分：项目股权收购及分析 
一、项目股权转让方基本情况 
第三部分：市场分析 
一、房地产市场总体行情 
二、北京市房地产市场 
(一)北京房市情况 
（二）北京土地市场情况 
三、区域市场调查与分析 
（一）区域市场调查分析结论 
（二）居住项目市场调查 
（三）商业项目市场情况 
（四）办公项目市场情况 
四、项目初步定位 
（一）物业定位 
（二）目标客户定位 
（三）价格定位 
第四部分：规划设计分析 
一、总平面设计（根据已审定的方案通知书） 
（一）总平面布局 
（二）绿化设计 
（三）交通及停车组织 
（四）人防出入口组织 
（五）方案技术经济指标 
二、建筑设计 
（一）设计依据和基础资料 
（二）设计说明 
（三）建筑装修标准 
（四）主要户型指标统计 
第五部分：项目进度计划安排 
一、项目获取计划 
二、项目前期阶段计划 
三、项目工程建设阶段计划 
四、项目销售阶段计划 
第六部分：投资收益分析 
一、成本测算 
二、税务分析 
三、收入估算 
四、经济效益分析 
五、项目资金筹措 
第七部分：管理资源配置 
一、机构设置 
二、人力资源需求 
第八部分：综合分析与建议 
一、优势分析 
二、劣势分析 
三、机会分析 
四、威胁分析 
五、结论和建议

3. 房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么？

（1）投资机会研究阶段
目的：对投资项目或投资方向提出建议
内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程建设后的社会影响等
（2）初步可行性研究阶段
目的：项目建设的可行性和潜在效益
内容：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
（3）详细可行性研究阶段
目的：在分析技术和经济可行性后做出是否投资、如何投资的决策
内容：技术与经济的详细论证

4. 如何编写房地产开发可行性研究报告？

第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料：

5. 房地产开发项目可行性研究报告

房地产项目可行报告格式
目录 　　
一、准确的市场定位 　　
二、项目品牌的整体定位、包装规划 　　
三、项目品牌形象的提升、推广规划 　　
四、招商策略的制定 　　
五、媒体组合、实施流程 　　
该组合应建立在整体的招商规划之下，建议由一家公司做出系统的媒体投放组合方案，具体投放实施可采取招标的形式，择优录用。 　　
六、活动策划与实施 　　
招商活动的策划与实施 　　
根据招商进展的需要，设计一系列的招商活动，在目标客户密集的地区进行面对面的招商宣传。 　　
该部分工作建议由一广告公司统筹规划，并组织实施。 　　
七、项目合作形式　　
八、总结

6. 房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么？

房地产开发项目可行性研究报告的主要内容有：第一部分房地产项目总论总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。第二部分房地产项目建设可行性第三部分房地产项目市场需求分析市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。第四部分房地产项目产品规划方案第五部分房地产项目建设地与土建总规第六部分房地产项目环保、节能与劳动安全方案在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。第七部分房地产项目组织和劳动定员在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。第八部分房地产项目实施进度安排项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。第九部分房地产项目财务评价分析第十部分房地产项目财务效益第十一部分房地产项目风险分析及风险防控第十二部分房地产项目可行性研究结论与建议8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论。

7. 房地产项目可行性研究报告

 　　随着个人的素质不断提高，越来越多的事务都会使用到报告，报告具有语言陈述性的特点。你还在对写报告感到一筹莫展吗？下面是我帮大家整理的房地产项目可行性研究报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
   　　第一部分　房地产项目总论 
  　　总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
  　　一、房地产项目背景
  　　(一)项目名称
  　　(二)项目的承办单位
  　　(三)承担可行性研究工作的单位情况
  　　(四)项目的主管部门
  　　(五)项目建设内容、规模、目标
  　　(六)项目建设地点
  　　二、项目可行性研究主要结论
  　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
  　　(一)项目产品市场前景
  　　(二)项目原料供应问题
  　　(三)项目政策保障问题
  　　(四)项目资金保障问题
  　　(五)项目组织保障问题
  　　(六)项目技术保障问题
  　　(七)项目人力保障问题
  　　(八)项目风险控制问题
  　　(九)项目财务效益结论
  　　项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
  　　项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。
  　　(十)项目社会效益结论
  　　(十一)项目可行性综合评价
  　　三、主要技术经济指标表
  　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
  　　四、存在问题及建议
  　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
   　　第二部分　房地产项目建设背景、必要性、可行性 
  　　这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
  　　一、房地产项目建设背景
  　　(一)项目政策层面发起背景
  　　1、国家或行业发展规划
  　　2、产业政策
  　　3、技术政策
  　　(二)项目市场层面发起背景
  　　1、市场发展阶段、趋势、特点
  　　2、市场发展前景
  　　(三)项目发起人以及发起缘由
  　　1、公司在技术方面的积累
  　　2、公司在市场方面的积累
  　　3、……
  　　(四)……
  　　二、房地产项目建设必要性
  　　(一)产业发展的要求
  　　(二)市场发展的要求
  　　(三)企业发展的要求
  　　三、房地产项目建设可行性
  　　(一)经济可行性
  　　(二)政策可行性
  　　(三)技术可行性
  　　(四)模式可行性
  　　(五)组织和人力资源可行性
   　　第三部分　房地产项目市场需求分析 
  　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
  　　一、XX市场前景(重点)
  　　二、XX市场容量(重点)
  　　三、XX市场竞争格局
  　　四、XX价格现状及预测
  　　五、XX市场主要原材料供应
   　　第四部分　房地产项目产品规划方案 
  　　一、房地产项目产品产能规划方案
  　　二、房地产项目产品工艺规划方案
  　　(一)工艺设备选型
  　　(二)工艺说明
  　　(三)工艺流程
  　　三、房地产项目产品营销规划方案
  　　(一)营销战略规划
  　　(二)营销模式
  　　在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
  　　1、投资者分成
  　　2、企业自销
  　　3、国家部分收购
  　　4、经销人代销及代销人情况分析
  　　(三)促销策略
  　　……
   　　第五部分　房地产项目建设地与土建总规 
  　　一、房地产项目建设地
  　　(一)房地产项目建设地地理位置
  　　(二)房地产项目建设地自然情况
  　　(三)房地产项目建设地资源情况
  　　(四)房地产项目建设地经济情况
  　　(五)房地产项目建设地人口情况
  　　二、房地产项目土建总规
  　　(一)项目厂址及厂房建设
  　　1、厂址
  　　2、厂房建设内容
  　　3、厂房建设造价
  　　(二)土建总图布置
  　　1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
  　　2、竖向布置
  　　(1)场址地形条件
  　　(2)竖向布置方案
  　　(3)场地标高及土石方工程量
  　　3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
  　　4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
  　　5、总平面布置主要指标表
  　　(三)场内外运输
  　　1、场外运输量及运输方式
  　　2、场内运输量及运输方式
  　　3、场内运输设施及设备
  　　(四)项目土建及配套工程
  　　1、项目占地
  　　2、项目土建及配套工程内容
  　　(五)项目土建及配套工程造价
  　　(六)项目其他辅助工程
  　　1、供水工程
  　　2、供电工程
  　　3、供暖工程
  　　4、通信工程
  　　5、其他
   　　第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案 
  　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
  　　一、房地产项目环境保护
  　　(一)项目环境保护设计依据
  　　(二)项目环境保护措施
  　　(三)项目环境保护评价
  　　二、房地产项目资源利用及能耗分析
  　　(一)项目资源利用及能耗标准
  　　(二)项目资源利用及能耗分析
  　　三、房地产项目节能方案
  　　(一)项目节能设计依据
  　　(二)项目节能分析
  　　四、房地产项目消防方案
  　　(一)项目消防设计依据
  　　(二)项目消防措施
  　　(三)火灾报警系统
  　　(四)灭火系统
  　　(五)消防知识教育
  　　五、房地产项目劳动安全卫生方案
  　　(一)项目劳动安全设计依据
  　　(二)项目劳动安全保护措施
   　　第七部分　房地产项目组织和劳动定员 
  　　在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的`企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
  　　一、房地产项目组织
  　　(一)组织形式
  　　(二)工作制度
  　　二、房地产项目劳动定员和人员培训
  　　(一)劳动定员
  　　(二)年总工资和职工年平均工资估算
  　　(三)人员培训及费用估算
   　　第八部分　房地产项目实施进度安排 
  　　项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
  　　一、房地产项目实施的各阶段
  　　(一)建立项目实施管理机构
  　　(二)资金筹集安排
  　　(三)技术获得与转让
  　　(四)勘察设计和设备订货
  　　(五)施工准备
  　　(六)施工和生产准备
  　　(七)竣工验收
  　　二、房地产项目实施进度表
  　　三、XX剂项目实施费用
  　　(一)建设单位管理费
  　　(二)生产筹备费
  　　(三)生产职工培训费
  　　(四)办公和生活家具购置费
  　　(五)其他应支出的费用
   　　第九部分　房地产项目财务评价分析 
  　　一、房地产项目总投资估算
  　　二、房地产项目资金筹措
  　　一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
  　　(一)资金来源
  　　(二)项目筹资方案
  　　三、房地产项目投资使用计划
  　　(一)投资使用计划
  　　(二)借款偿还计划
  　　四、项目财务评价说明&财务测算假定
  　　(一)计算依据及相关说明
  　　(二)项目测算基本设定
  　　五、房地产项目总成本费用估算
  　　(一)直接成本
  　　(二)工资及福利费用
  　　(三)折旧及摊销
  　　(四)工资及福利费用
  　　(五)修理费
  　　(六)财务费用
  　　(七)其他费用
  　　(八)财务费用
  　　(九)总成本费用
  　　六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
  　　(一)销售收入
  　　(二)销售税金及附加
  　　(三)增值税
  　　(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
  　　七、损益及利润分配估算
  　　八、现金流估算
  　　(一)项目投资现金流估算
  　　(二)项目资本金现金流估算
  　　九、不确定性分析
  　　在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
  　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
  　　(一)盈亏平衡分析
  　　(二)敏感性分析
   　　第十部分　房地产项目财务效益、经济和社会效益评价 
  　　在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
  　　一、财务评价
  　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
  　　(一)财务净现值
  　　财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
  　　如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
  　　(二)财务内部收益率(FIRR)
  　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
  　　财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
  　　一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
  　　(三)投资回收期Pt
  　　投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
  　　(l)计算公式
  　　动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
  　　(2)评价准则
  　　1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
  　　2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
  　　(四)项目投资收益率ROI
  　　项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
  　　ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
  　　(五)项目投资利税率
  　　项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
  　　投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
  　　投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
  　　(六)项目资本金净利润率(ROE)
  　　项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
  　　项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
  　　(七)项目测算核心指标汇总表
  　　二、国民经济评价
  　　国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
  　　三、社会效益和社会影响分析
  　　在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
   　　第十一部分　房地产项目风险分析及风险防控 
  　　一、建设风险分析及防控措施
  　　二、法律政策风险及防控措施
  　　三、市场风险及防控措施
  　　四、筹资风险及防控措施
  　　五、其他相关粉线及防控措施
   　　第十二部分　房地产项目可行性研究结论与建议 
  　　一、结论与建议
  　　根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
  　　1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
  　　2、对主要的对比方案进行说明
  　　3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
  　　4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
  　　5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
  　　6、可行性研究中主要争议问题的结论
  　　二、附件
  　　凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
  　　1、项目建议书(初步可行性报告)
  　　2、项目立项批文
  　　3、厂址选择报告书
  　　4、资源勘探报告
  　　5、贷款意向书
  　　6、环境影响报告
  　　7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
  　　8、需要的市场预测报告
  　　9、引进技术项目的考察报告
  　　10、引进外资的名类协议文件
  　　11、其他主要对比方案说明
  　　12、其他
  　　三、附图
  　　1、厂址地形或位置图(设有等高线)
  　　2、总平面布置方案图(设有标高)
  　　3、工艺流程图
  　　4、主要车间布置方案简图
  　　5、其它

8. 房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是哪些？

（1）投资机会研究阶段
目的：对投资项目或投资方向提出建议
内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程建设后的社会影响等
（2）初步可行性研究阶段
目的：项目建设的可行性和潜在效益
内容：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
（3）详细可行性研究阶段
目的：在分析技术和经济可行性后做出是否投资、如何投资的决策
内容：技术与经济的详细论证